用益物权确认纠纷案例
导读：
核心内容：下面，法律快车小编为您详细介绍一去租赁纠纷案例，其中涉及到用益物权确认纠纷的知识内容。
上诉人华甲因用益物权确认纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，华甲是华乙的三叔。1995年8月21日，华乙因动迁从上海市吴家弄某号安置入上海市长临路200弄某号603室(以下简称系争房屋)居住，华乙为系争房屋的租赁户名人。同时，甘某某(华乙的祖母)因动迁从上海市吴家弄某号安置入上海市长临路200弄某号103室(以下简称103室房屋)并为该室的租赁户名人。1999年3月11日，华乙户籍迁入夫家即上海市地犁港路82弄某号(以下简称地犁港路房屋)。2002年5月31日，华甲擅自签华乙的名字与上海大康物业管理有限公司(以下简称大康公司)签订《申请分户、过户、同住亲属协议书》，约定甘某某由承租103室房屋变为承租系争房屋。
同年6月1日，大康公司将系争房屋的租赁户名人变更为甘某某，将103室房屋的租赁户名变更为华海阳(华甲之子)。2005年3月，华乙父亲回沪居住到系争房屋。2007年，华乙母亲回沪也居住至系争房屋。同年6月6日，甘某某故世。7月4日，华海阳与大康公司签订《上海市公有住房出售合同》，买入103室房屋。2008年，华乙父母因迁移户籍发现系争房屋租赁户名被更改。华乙与大康公司交涉，但未果。
原审法院另查明，1995年8月21日，住房调配单上安置在系争房屋内的人员为华乙1人，安置在103室房屋内的人员为甘某某、刘甲(甘某某的外孙女)2人。2009年3月31日，上海市地犁港路82弄某号被上海市闸北区新客站北广场三期动迁，华乙、华乙的父母及华乙的丈夫、女儿均作为安置对象。华乙的父母被安置到上海市宝山区顾北东路155弄某号101室。华乙及华乙的丈夫、女儿为货币安置。同年10月9日，华乙户籍迁入上海市交通西路108弄某号304室。
2010年3月，华乙诉至原审法院，请求确认华甲与大康公司于2002年5月31日签订的《申请分户、过户、同住亲属协议书》无效。
原审审理中，华甲称，第一，华甲作为家庭的代理人办理了《申请分户、过户、同住亲属协议书》，这是华乙与甘某某协商一致的结果。第二，系争房屋是甘某某因动迁分配所得，华乙对该房的分配没有贡献和付出劳动，故该房实际承租人是甘某某。因当时物业要求居住和户口不得分离，甘某某因年事已高，想住在103室房屋，故以华乙作为系争房屋的挂名承租人。1995年华乙已在大众汽车有限公司工作，一直居住在集体宿舍里，没有在系争房屋内居住。1997年华乙因结婚要将户口迁出，故1998年甘某某将户口迁入系争房屋是为了恢复承租人，1999年3月华乙将户口迁入夫家。华乙没有缴纳房租，也没有履行承租人的义务。
2007年至2010年华乙父亲代甘某某缴纳了房租，即华乙最晚从2007年就应当知道承租人已变更为甘某某。根据华乙迁出户口的行为及其父亲从2007年就开始为甘某某缴纳房租，足以证明华乙同意更改承租人的事实，2009年华乙取得福利动迁安置补偿后于下半年提起诉讼，已经超过两年诉讼时效。第三，系争房屋是甘某某留给刘甲和刘乙(甘某某的外孙)的，华乙在已经享受过福利安置后又来主张已经放弃的公房承租权，侵犯了刘甲和刘乙的权利。华乙认为，其作为上海市吴家弄某号被安置人员，通过合法途径获取系争房屋的租赁权。华乙在结婚之前将工资交由甘某某保管，租赁凭证也放在甘某某处，由甘某某代为缴纳相关费用。华乙父母相继回沪后也居住在系争房屋内，华乙根本就不知道户名已经变更。
甘某某去世后，2008年华乙父母要迁回户口，要求华甲提供租赁凭证时华甲不肯提供，故到大康公司去查询才发现系争房屋承租人已变更为甘某某。华甲一手操作了《申请分户、过户、同住亲属协议书》，该份协议上没有承租人的签名同意，也不存在家庭协议书一节。华甲提供户籍资料证明华乙及其父母已获得地梨港路房屋动迁福利，但不能因此来推翻华乙在1995年时取得系争房屋承租人的资格。华甲提供物业公司证明表示华乙父亲支付了2007年至2010年的租金，以此证明华乙父亲已经知道承租人变更为甘某某，推断出华乙也已得知，这个观点是不能成立的。华甲始终没有提供过书面家庭协议。
华甲在庭审中始终坚持系争房屋是因为甘某某的关系动迁分得的，这个观点没有根据。华乙作为上海市吴家弄房屋同住人有权作为被安置人口，且经动迁公司确认，物业公司根据调配单上的被安置对象确认承租人。此后，户口的迁移与承租人的变更没有关系。甘某某在支付系争房屋房租的同时也支付了103室房屋的房租，不能因其支付了租金就确认其为系争房屋的承租人。因华乙与华甲各执己见，故无调解意向。
原审法院经审理后认为，公民、法人合法民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。本案争议的焦点是大康公司对系争房屋《申请分户、过户、同住亲属协议书》的办理是否有效。首先，1995年8月21日，华乙、甘某某因动迁被分别安置到系争房屋和103室房屋并建立了租赁关系。系争房屋为华乙1人，103室房屋为甘某某、刘甲2人。案外人刘甲并不是系争房屋内所调配的同住人，而是103室房屋内的安置同住人。
华甲及子华海阳亦不属系争房屋和103室房屋的安置对象。其次，1999年3月11日，华乙户籍迁至地犁港路房屋，但华乙并未与大康公司解除或变更系争房屋的租赁关系。2002年5月31日，华甲未与华乙协商就擅自对系争房屋和103室房屋的租赁户名人及同住人员进行变更、调整，并以书面形式向大康公司申请、承诺负责后果。华甲向大康公司申请变更系争房屋户名的行为，侵犯了华乙所享有的公有房屋的使用权。
再次，大康公司对华甲变更系争房屋和103室房屋租赁户名的申请，未尽到对申请人、变更租赁户名人的仔细审核和规范操作。以致在华乙不在现场和华甲无授权委托书的情况下，变更了系争房屋的租赁户名人，取消了华乙作为系争房屋租赁户名人和使用人的权益。大康公司的行为侵害了华乙所享有的公有房屋的使用权，根据法定应属无效。最后，华甲以《申请分户、过户、同住亲属协议书》是华乙与甘某某协商一致的结果，华乙是系争房屋的挂名承租人没有尽义务等，认为变更系争房屋的租赁户名人是华乙同意的抗辩理由，无相应证据佐证。根据华甲提交大康公司的书函和申请，既无华乙的授权也无甘某某的授权，华甲应承担无权代理的法律后果。
至于华乙在地犁港路房屋中所取得的货币安置是否因华乙承租系争房屋而取消，应由地犁港路房屋的动迁部门予以认定、处理，不属本案涉及范围。综上，华乙的诉请，事实清楚、依法有据，可予支持。大康公司根据华甲提交的书函及申请，审核处理的《申请分户、过户、同住亲属协议书》，应予纠正。希望华乙与华甲珍惜以往的亲情，相互理解，互谅互让，妥善协商解决已发生的隔阂。
原审法院据此作出判决：一、华甲与上海大康物业管理有限公司签订的《申请分户、过户、同住亲属协议书》无效;二、华乙在上海市闸北区长临路200弄某号603室房屋的租赁户名，应予恢复。
原审法院判决后，华甲不服，向本院提起上诉称：系争房屋租赁户名的变更完全出于华乙的本意。当初华乙要参与夫家房屋动迁，故其从系争房屋迁出户口，并要求华甲办理该房屋的租赁户名办更手续。华乙在取得动迁货币安置之后，又以不知情为借口争取其早已放弃的系争房屋承租权。原审法院认定华甲侵犯华乙的权益是不当的。华乙不顾亲情的诉讼行为已直接影响华甲的正常生活，并使华甲的精神受到极大创伤。据此，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人华乙的原审诉讼请求。
被上诉人华乙辩称：华甲是在华乙和甘某某均不知情情况下，签订《申请分户、过户、同住亲属协议书》以及办理系争房屋租赁户名的变更手续，华甲的行为侵犯了华乙的权益，故华乙认为原审判决正确。据此，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告大康公司未到庭发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人华甲主张变更系争房屋的租赁户名就是华乙的本意，其是应华乙的要求办理变更手续。对此，华乙予以否认，华甲未能提供确凿的证据予以佐证，华甲理应承担举证不能的不利后果。华甲是在没有征得华乙同意的情况下，擅自向大康公司提出申请，要求变更系争房屋的租赁户名，因此华甲与大康公司签订的上述《申请分户、过户、同住亲属协议书》是无效的，应将该房屋的租赁户名恢复为华乙。综上所述，原审法院依查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人华甲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人华甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
审 判 员 徐江
代理审判员 李媛
书 记 员 仇祉杰
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