地役权的设立
导读：
地役权是物权法新设的一项物权制度，是指按照合同的约定，利用他人的不动产以提高自己不动产效益的一种权利。在物权法颁行之前的不动产制度中虽也有“地役”的利用形态，但将其升格为一项明确的物权权利形态——“地役权”则是物权法的独创。
地役权与传统的不动产物权在设立方式上的重大区别是抛弃了“登记”这一固有的权利取得形态而转用“合同”方式设立，登记只是针对第三人权利要求的一项对抗要件。物权法规定：“地役权自地役权合同生效时设立”。这就表明，地役权的设立要同时适用合同法的有关规定。即地役权人实际取得地役权的形式要受合同生效形态的限制，其至少包括合同成立生效、附条件的生效和附期限的生效三种可能性。
地役权的运行机制主要取决于当事人的约定，但其仍应受到一些共同规则的约束。首先是不应将地役权与相邻关系权利混淆，地役权设立的基本条件是应当遵循自愿原则。供役地权利人享有接受或拒绝提供供役地的权利，司法裁判可以强制相邻关系方互相提供相邻关系便利，但不得强制设立地役权。其次，需役地对供役地的利用不得对供役地产生根本性冲击或致使供役地人完全放弃原有的利用权。否则，即等同于土地使用权的转让，而不应适用地役权制度来调整。第三，供役地对需役地的土地交付只能是部分交付而不能是全部交付，否则即等同于整宗土地租赁而丧失了地役权制度的特征。第四，供役地在需役地一方设立的有关附属设施需役人负有维护的权利和义务，否则对供役地造成损害的应承担侵权赔偿责任。此时，其民事责任的性质已经超出地役权有偿使用费的范畴而转化为物的侵权责任。
前属共性规则的合理性在于，地役权在本质上是为一方增益而为另一方设定负担的权利形态。如果增益的一方达到了对另一方土地无限制的利用程度，致负担的一方完全丧失了对原有土地的利用权的话，则必然导致其土地权利的流转性质发生了本质性的变动，亦完全超出了“地役”的范畴而转化为土地使用权转让或土地租赁等法律形态了。
地役权作为一种用益物权与所有权或其他用益物权发生权利冲突时，应当区分不同情形而决定各自权利的优先性。首先，在我国大陆地区的地权制度中土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权等三种典型的用益物权应优于所有权，除非因公共利益而涉及土地征收时则土地所有权优于此类用益物权。故当国家或集体等所有权人滥设地役权而对其他在先的用益物权构成限制或妨害的，在先存续的用益物权应当受到优先保护;其次，用益物权人在设定地役权时享有充分和自主的决定权，所有权人负有不得进行不当干涉的义务。这主要是由于我国特殊的“两制双层”土地制度对所有权形态进行“虚化”的产物。
此外，应当注意地役权与相邻关系中的邻地利用权的不同性质。相邻关系权利是由于不动产相邻而产生的天然性权利，其中的通行、采光、通风、排水等权利是相邻关系人之间要互相照顾和谦让的必然义务，故相邻权利的法律保护具有最低必要性特征。而地役权的设定不仅不限于完全相邻的两宗地域，即便完全相邻但在不具有对需役地进行最低保护的必要性时则不属相邻关系制度调整的范畴。此时，当需役地有增益需求时应当适用地役权规则与合同法制度进行规范。显然，地役权相对于相邻关系而言，具有权利利用形态上的扩张性。
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