核心提示：法律快车民事案由栏目编辑为您详细介绍上诉人王某因承租人优先购买权纠纷一案。

　　上诉人王某因承租人优先购买权纠纷一案，不服某县人民法院(2011)会民二初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某的委托代理人朱熹东，被上诉人某县农村信用合作联社委托代理人周巍峰，被上诉人马银宝的委托代理人柴枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审查明，位于某县会师镇西岩路金三角砖混结构商住楼面积为104.9平方米的一楼铺面，原属原告王某所有。1999年10月26日原告王某与被告某县农村信用合作联社东关信用社达成抵偿协议，该铺面折价94410元，用于抵偿王某在该社的贷款，并办理了产权过户登记手续。后此房一直由王某租赁使用。截止2010年6月王某共计向被告某县农村信用合作联社交纳租金人民币25000元。后因王某不能主动履行租金给付义务，某县农村合作联社于2010年11月与马银宝签订购房协议，将此房以94410元转让予马银宝，并于同年11月12日办理了产权过户登记手续。因此房王某占用不腾，马银宝于2010年12月28日将被告某县农村信用合作联社诉诸该院，要求某县农村信用合作联社移交买卖的房屋，经该院审理确认马银宝与某县农村信用合作联社转让合同合法有效。时至2011年4月19日王某以其享有优先购买权诸诉该院，要求宣告二被告的买卖合同无效。

　　原审认为，自1999年原告王某与被告某县农村信用合作联社下属的东关信用社达成以此房抵偿贷款协议并办理了产权过户登记手续后，此房一直由原告王某租赁使用。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人按期支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。”如果承租人严重违约，出租人有权解除合同且无需征得承租人的同意。就其本案被告某县农村信用合作联社在出售该房屋时，租金是否交清及租赁合同是否解除是原告能否享有优先购买权的关键。因为优先购买权的行使是出租人在租赁期限内处置租赁物时合法承租人以同等条件优先购买的权利。截止2010年6月原告王某租用房屋11年仅交租金25000元，显系严重违约，作为出租人的某县农村信用合作联社在承租人王某不履行给付租金的情况下有权解除合同，解除合同时承租人王某是否签收通知书不影响合同的解除。但出租人某县农村信用合作联社的告知义务不能免除。被告某县农村信用合作联社是否将通知送达被告无有充分证据证明。但依据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，现因马银宝与某县信用合作联社签订的房屋买卖合同已履行并办理了房屋产权过户登记手续，原告王某要求确认二者之间的房屋转让合同无效的请求不予支持;至于拍卖程序是否符合规定非本案的审理范围。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第(一)款及最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：驳回原告王某要求享有承租人优先购买权的诉讼请求。案件受理费人民币2163元，由原告王某承担。

　　原审原告王某不服上述民事判决，提起上诉，请求撤销原判，改判确认上诉人对诉争房屋享有优先购买权。理由：一、一审法院认定事实不清。本案诉争的焦点系上诉人是否享有合法承租人地位。上诉人是否具有合法承租人地位，租赁合同是否已经解除为本案的焦点。关于王某是否在不定期租赁合同履行期间向承租人信用联社交纳了租金。该交纳租金之法律事实在(2011)会民一初字第13号民事判决(马银宝诉某县信用联社、王某房屋买卖合同纠纷)庭审期间已经查明——庭审中信用联社当庭认可上诉人租金已交纳至2010年6月。二、根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款(四)项、《中华人民共和国合同法》第五十二条(二)项之规定，本案第一被上诉人以低于市场交易数倍的价款将诉争铺面出售于第二被上诉人马银宝，马银宝受让行为在明知市场交易价的情况下亦不能构成善意，应当据此认定二被上诉人之房屋买卖合同无效，上诉人作为合法承租人，对争议房屋应当享有优先购买权。综上，请求依法支持上诉人的诉讼请求。

　　被上诉人信用联社辩称，上诉人未按期交纳租金，且被上诉人已将解除租赁合同的通知送与上诉人，在被上诉人将争议房屋转让与马银宝时，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已解除，双方不存在租赁合同关系，因此，原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人马银宝辩称，其在购买该房屋时，并不知道上诉人与信用联社之间有房屋租赁关系，且其在支付了购房款后办理了产权变更登记，请求维持原判。

　　二审中，王某与信用联社对房屋租赁合同为不定期租赁，年租金5000元的事实均无异议，且该房至今由王某占有。庭审中，王某提交了信用社出具的收条一份，该收条载明“今收到王树仁交来2008年6月10日至2010年6月10日(两年)房租共10000元 大写人民币壹万元整。2009.6.29.”。

　　二审查明的其他事实与一审查明的一致。

　　本院认为，本案争议的焦点为王某请求确认信用联社与马银宝之间的房屋买卖合同无效及确认其对诉争房屋享有优先购买权的诉讼请求能否成立。首先，信用联社与王某之间为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，信用联社可以随时解除合同，因信用联社未向法庭提交有效证据证明其向马银宝转让诉争房屋时已解除了与王某之间的房屋租赁合同，因此，王某认为在信用联社向马银宝转让房屋时其为该房屋承租人的上诉理由成立，本院予以采信，原审对该部分事实认定不当，应予纠正。但根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，其要求确认信用联社与马银宝签订的房屋买卖合同无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审对上诉人该项诉讼请求不予支持的认定符合法律的规定，但判决结果未予驳回该项请求不当，二审予以纠正。其次，本案中，王某承租诉争房屋期间，马银宝购买该房屋，向信用联社支付了价款并办理了房屋产权变更登记手续，王某虽主张马银宝支付的购房款低于市场价数倍，马银宝购买该房屋时非善意行为，但对该主张其未提交证据证实，因此，根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条关于“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”的规定，其主张优先购买权的请求，本院亦不予支持。综上，原审认定部分事实清楚，本院予以维持，但对王某请求确认信用联社与马银宝房屋买卖合同无效的诉讼请求在判决结果中未予驳回不当，应予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)、(三)项，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：

　　一、维持某县人民法院(2011)会民二初字第22号民事判决;

　　二、驳回王某请求确认某县农村信用合作联社与马银宝房屋买卖合同无效的诉讼请求。

　　二审案件受理费2163元，由王某负担。

　　本判决为终审判决。