商品房委托代理销售合同纠纷案件
导读：
核心内容：商品房委托代理销售合同纠纷该如何处理?下面由法律快车小编为您介绍，希望对您有帮助。
【要点提示】
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人交办事项的合同。本案中双方当事人事先约定好房屋的底价，由受托人负责代委托人销售，受托人收取超过底价部分的70%作为报酬，此案属委托合同的范畴。
【案情】
2009年5月12日，原告李某业与被告李某立签订一份委托协议书，即李某立南环路北一处宅基房产，今委托邻居李某业帮助销售，底价19万元，19万元以上部分的70%由李某业所有。后通过原告李某业帮忙介绍，于2009年6月4日李某立与陈孟军签订一份买卖房屋协议书，即李某立将该房屋以19.6万元的价格卖给陈孟军，并已履行完毕。原告李某业要求被告李某立按照双方签订的委托协议履行义务，被告李某立拒绝支付给李某业中介费用4200元。
【审判】
通许县人民法院审理认为，原告李某业与被告李某立签订的委托买卖房屋协议，是原、被告的真实意识表示，不违反法律规定，应为有效协议。被告李某立将该房屋卖给陈孟军之后，应当按原、被告之间签订的委托协议履行义务，原告要求被告支付4200元中介费的诉讼请求本院予以支持。但原告要求被告支付误工费、路费及违约罚款不符合有关法律规定，本院不予支持。被告李某立的辩解理由缺乏事实根据和法律依据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告李某立于判决生效之日起十日内给付原告李某业中介费人民币4200元。
二、驳回原告李某业的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，由被告李某立负担。
【评析】
对于本案的定性有两种意见：
第一种意见：本案属于居间合同。原告李某业作为居间人向委托人(被告)提供订立合同的相对方，并促成合同成立，委托人应按居间合同支付报酬。
第二种意见：本案属于委托合同。受托人按照委托人的要求，也就是当事人双方的事先约定，房屋底价为19万元，19万元以上部分的70%归受托人所有，也就是说房屋的价格不能少于19万元，19万元以上有多大的空间是一个未知数，委托人对此是事先认可的。受托人通过努力促成合同成立，委托人应按约定支付报酬。假如受托人促成合同成立，以19万元的底价将房屋销售，那么受托人就无权要求支付报酬。本案原告所主张的事项完全基于双方所签订的委托协议而产生。
笔者同意第二种意见。
本案原、被告签订有委托协议，约定房屋销售的底价，超过底价部分的70%归受托人所有，该约定不违反法律规定，属有偿委托合同，委托人按照约定完成委托事项，被告理应按约定向受托人支付报酬。
被告以该房屋不是自己所有为由主张与买主所签订的房屋买卖协议无效，并以此为由不支付给受托人任何费用，其理由不能成立。尽管被告李某立不是房屋的实际所有人，但其以自己的名义与买主签订的房屋买卖协议并非无效协议，而是效力未定协议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。该房屋的实际所有权人是被告的哥哥李建，被告与买主签订房屋买卖合同后，李建并未提出异议，且该房屋经李建同意已过户给买主，房屋买卖合同已履行完毕，应视为权利人对被告的处分行为进行了追认，该房屋买卖合同应为有效合同。
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引用法条
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