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一起典型的所有权确认纠纷案

法律快车官方整理 更新时间: 2019-01-05 06:35:08 人浏览

导读:

【案情】原告赵某某,男,汉族,农民。被告魏某某,男,汉族,市民。被告温某某,女,汉族,市民。被告魏某某与被告温某某1986年9月结婚,先后生育三个儿子。1995年二被告因感情不和离婚,1...

  核心内容:离婚后又以夫妻名义共同生活,对于所获宅基地如何进行所有权区分?下面,法律快车小编为您介绍一起宅基地所有权确认纠纷的案件。

  被告魏某某与被告温某某1986年9月结婚,先后生育三个儿子。1995年二被告因感情不和离婚,1997年前后又以夫妻名义同居生活,但未办理复婚登记手续。双方共同生活期间,二被告所在村民组以家庭为单位,分配给二被告及其三个儿子宅基地两处,后建好六层楼房各一栋。涉案房屋位于铁北路北中原路东六层楼房第四层,建筑面积为117.88平方米。2005年12月13日,被告魏某某与被告温某某之弟温二某签订协议,将该房屋以45000元之价格卖给温二某,但双方没有办理房产过户登记手续。

  2007年5月8日,被告魏某某取得涉案房屋所有权证书,证书编号为永房字第00022145号,未登记其他共有人。2007年9月5日,被告魏某某与原告赵某某就涉案房屋签订买卖合同。同年9月21日,永城市房地产管理局向原告颁发了永房字第00024360号的房屋所有权书,涉案房屋所有权过户登记到原告赵某某名下。虽然房屋买卖合同上的交易价格为55000元,但原告赵某某实际支付给被告魏某某房屋价款105000元。另外,被告魏某某与原告赵某某就买卖涉案房屋进行协商时,未告知原告涉案房屋为二被告共同财产,同时隐瞒了曾经与温二某就涉案房屋签订买卖协议的事实。原告赵某某买得涉案房屋后,因温二某已在涉案房屋内居住而至今不能使用。

  2007年12月28日,温某某向永城市人民法院提起诉讼,请求确认赵某某与魏某某签订的房屋买卖合同无效,永城法院于2008年2月24日作出(2008)永民初字第81号民事判决,以涉案房屋系温某某与魏某某共同生活期间建造,为双方共同财产,未经对方同意,一方不得擅自处分,判决确认赵某某与魏某某于2007年9月5日签订的房屋买卖合同无效。

  赵某某不服提起上诉,商丘中院经审理于2008年7月30日作出(2008)商民终字第614号民事判决,认为魏某某在与温某某诉讼期间,私自将涉案房屋出售给赵某某,存在以合法形式掩盖其非法目的的故意,判决驳回上诉,维持原判。但判决纠正了一审法院关于魏某某与赵某某房屋交易价款的错误认定,认定赵某某实际支付给魏某某房屋价款105000元,同时指出,上诉人赵某某认为对涉案房屋属于善意取得,房屋产权应得到保护,与诉争买卖合同是否有效,不属同一法律关系,双方因物权归属产生的争议,应另行主张。

  【审判】

  永城法院审理认为,涉案房屋是二被告共同生活期间所建,为二被告共同财产,被告魏某某无权擅自处分,人民法院判决确认被告魏某某与原告赵某某房屋买卖合同无效,无疑是正确的。但被告魏某某将涉案房屋卖给原告时,未告知原告涉案房屋为二被告共同财产,同时隐瞒了曾经与温二某就涉案房屋签订买卖协议、温二某已在该房屋内居住的事实。魏某某持有的房屋所有权证书,标注房屋所有权人为魏某某,未登记其他共有人,足以使原告相信被告魏某某有权处分涉案房屋,作为买受人的原告,主观上是善意的。

  原告实际支付给魏某某房屋价款105000元,而非双方买卖合同上显示的55000元,也明显高于被告魏某某与温二某房屋买卖合同的交易价款,应当视为原告是以合理价格受让涉案房屋。我国实行房屋所有权登记发证制度,原告赵某某购买涉案房屋后,已与被告魏某某到房地产行政管理部门办理了产权过户登记手续,取得了房屋所有权证书。

  同时,被告温某某亦未能举证证明原告买受涉案房屋,有损害被告温某某财产权益的主观恶意。综上,原告购买涉案房屋,符合财产所有权善意取得制度的法律特征,其诉讼请求依法应予支持。被告温某某抗辩,原告赵某某与被告魏某某的房屋买卖合同无效,物权的变动应以合同有效为前提条件,理由不能成立。涉案房屋为二被告共同财产,被告魏某某在已与温二某就该房屋签订有买卖协议的情况下,擅自将该房屋出售给原告赵某某,被告温某某和案外人温二某,可依法向被告魏某某请求赔偿损失,以救济其权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条之规定,判决:

  确认“永房字第00024360号”房屋所有权证书项下的房产属于原告赵某某所有。

  一审宣判后,双方当事人均未上诉,判决发生法律效力。

  【评析】

  处理该案,正确理解无权处分与善意取得制度以及它们相互之间的关系是关键。

  无权处分属于债权法律关系,是合同法规定的内容,其解决的是合同效力的问题,而善意取得制度则属于物权法律关系,是物权法规定的内容,其解决的是物权归属的问题。合同有效无效与物权能否取得,是两个既有关联而又互相相对独立的问题,这就是合同效力与物权效力相区分的规则。

  无权处分是善意取得的前提,而善意取得则主要适用于无权处分行为,可以说没有无权处分,则没有善意取得制度。所以说无权处分财产协议的效力,与物权的转移在第三人为善意的情况下没有关系,即如果当事人之间的无权处分行为符合善意取得制度的构成要件,则善意第三人取得标的物的所有权。

  一、无处分权人未取得处分权处分财产,对外签订处分财产的协议无效。

  《中华人民共和国合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分人与第三人签订处分财产的协议,其欠缺的是有效的处分权要件,依反对解释,如果权利人不予承认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的,该合同无效,按通说,在权利人未作出是否追认前为效力待定合同。本案中,涉案房屋系温某某与魏某某共同生活期间建造,为双方共同财产。对于共同共有财产,财产权利人享有共同的权利,承担共同的义务。被告魏某某私自将共同共有的涉案房屋出售给赵某某,属于无权处分,侵害了温某某和温二某的合法权益,存在以合法形式掩盖其非法目的的故意,人民法院判决确认被告魏某某与原告赵某某房屋买卖合同无效,无疑是正确的。

  二、协议无效并不当然导致协议约定的标的物的所有权不会转移,第三人依善意取得制度,可以取得物权。

  无处分权人将他人所有的财产转让给第三人,所有权人原则上有权追回。但为了保护交易的安全,维护善意第三人的利益,法律又设置了善意取得制度。该制度是指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移财产所有权的权利,受让人仍可取得其所有权。关于善意取得,《物权法》第106条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除法律另有规定外;符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:①受让人受让财产时须是善意的,不知出让人是无处分权人;②受让人支付了合理的价款;③转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

  本案中,被告魏某某将涉案房屋卖给原告时,未告知原告涉案房屋为二被告共同财产,同时隐瞒了曾经与温二某就涉案房屋签订买卖协议事实。魏某某持有的房屋所有权证书,标注房屋所有权人为魏某某,未登记其他共有人,足以使原告相信被告魏某某有权处分涉案房屋,作为买受人的原告,主观上并无恶意。

  原告实际支付给魏某某房屋价款105000元,而非双方买卖合同上显示的55000元,也明显高于被告魏某某与温二某房屋买卖合同的交易价款,应当视为原告是以合理价格受让涉案房屋。我国实行房屋所有权登记发证制度,原告赵某某购买涉案房屋后,已与被告魏某某到房地产行政管理部门办理了产权过户登记手续,取得了房屋所有权证书。综上,原告购买涉案房屋,符合财产所有权善意取得制度的法律特征,其诉讼请求依法应予支持。被告温某某可依法向被告魏某某请求赔偿损失,案外人温二某亦可依法向被告魏某某请求返还财产(购房款)并赔偿损失,以救济其权利。?

引用法条

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