小区车位紧张引发纠纷多
导读：
核心内容：因小区车位问题引发的纠纷愈演愈烈。小区的停车位到底属于谁?小区公共场地设停车位产生的收益归谁?单个业主可否提起诉讼维权?
法官、律师等就与小区停车位纠纷密切相关的问题一一解答
12月20日讯 (深圳特区报记者 蔡佩琼 通讯员 李晓刚)近年来，深圳的交通拥堵和住房问题无时无刻不牵动着人们的神经，而与两者均密切相关的问题停车位问题，更日益成为广大群众密切关注的问题。记者从法院了解到，在深圳机动车数量突破185万辆的今天，因小区车位问题引发的纠纷愈演愈烈。小区的停车位到底属于谁?小区公共场地设停车位产生的收益归谁?单个业主可否提起诉讼维权?业主可否购买多个停车位进行投资?记者采访了法官、律师等专家，对这些与小区停车位纠纷密切相关的问题一一解答。
三大原因致小区车位纠纷多发
记者从罗湖法院了解到，2009年该院受理因小区车位引发的纠纷共计2宗，2010年受理此类案件51宗，2011年截至8月15日，已受理此类案件64宗。“小区车位之争围绕业主、开发商与物业管理公司铁三角之间。”罗湖法院民三庭何意法官介绍，纠纷主要集中在停车位权属、停车位管理权和停车位收益权三大方面。
根据他多年办理此类案件的经验，何法官归结出致该类纠纷日趋增长的几大原因，“最主要的原因是车位建设成本高且潜在争议大，致使有些开发商在建设小区时，根本没有建设车位或建设的车位数量远远不能满足小区住户的刚性需求，由此导致纠纷四起。”
另一方面，也跟我市目前缺乏车位所有权登记制度有关。何法官解释，房地产登记机关除办理《土地使用权证》、《房产所有权证》外，对于其他房屋产权包括共有权，均不办理登记，当然车位的权属也不会记载于房地产权证上，由此导致支付了对价购买车位的权利人只能通过提起确权之诉来维护自己的权益。“相关法律法规不完善也使得车位权属不明引发争议。
虽然《物权法》规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……但是这一规定因过于原则而缺乏可操作性，且在现实生活中，存在大量就车位权属没有约定或约定不明确的情形，极易引发纠纷。”
小区的停车位到底属于谁?小区公共场地设停车位产生的收益归谁?单个业主可否提起诉讼维权?业主可否购买多个停车位进行投资?这些与小区停车位纠纷密切相关的问题，记者一一采访了法官、律师等专家的看法。
停车位是否“天生”属于开发商?
有法官告诉记者，很多业主以为房子是从开发商那里买的，车位必然属于开发商，要使用停车位只得从开发商那里买或租。“其实，这种观点并不准确。根据《物权法》的相关规定，停车位权属大致有两种情况，一是纳入小区建设规划范围内的，此类车位拟由开发商与业主约定归属;二是没有纳入小区规划范围内，而是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。所以，车位并不是“生来”就归开发商，要看停车位有没有占用业主共有的道路或者其他场地，如果存在前述占用情形，那这车位就是业主共有的部分。”何意法官解释。
业主只有在购房时明确了解停车位的“身份”问题，才能避免日后因车位的权属问题而与开发商对簿公堂。法官支招，业主在购房时应该仔细查看购房合同，看看合同中有没有关于车位权属的明确约定，如果没有明确约定，在开发商出卖或出租车位时，应该让其出具相应的规划文件，好判断该车位的权属。
业主可否购买多个停车位进行投资?
有的业主为了投资买下了小区多个车位，但物业公司在管理中并没有把这些业主车位产生的收益分给业主，引发双方纠纷。“这样的案子在法院并不少见。”法官告诉记者，根据法律规定，业主购买停车位数量不能超过建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，比如小区共有100户，配备了200个停车位，那么业主只能购买2个以内的车位，超过的部分则不受法律保护。
另外，法官还特别提醒，不要认为车位买了就买了车位的“地”了，业主所享有的都只是相应车位的使用权，无论如何业主是买不到车位的“地”的。
公共场地设停车位收益归谁?
记者在采访中了解到，根据《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。既然法律明确了这类车位归业主共有，那么车位产生的收益理应归全体业主所有。在实践中往往因小区由物业公司统一管理，停车位收益由物业公司负责收取，导致业主和物业公司对收益归属争议不止。
罗湖区某小区因小区停车位不足，物业公司在地面公共道路设了停车位，并对该部分停车位进行收费。小区部分业主起诉到罗湖法院，提出两个诉讼请求，一是确权，明确停车位属全体业主所;二是明确分割停车场车位收益。
法官表示，这类案子很多，但往往因业主诉讼对象错误及直接分割停车位收益不符合法律规定而败诉。广东中圳律师事务所刘子孺律师告诉记者，业主起诉面临难以对停车位收费进行举证的问题。在法庭上，物业公司还会以对停车位收取的费用不是停车位的收益，而是物业公司对车位进行管理产生的管理费用为抗辩理由，而法官一般都会采用物业公司的这一说法。
“有部分业主认为，法律规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，那么停车位产生的收益必然由业主自由支配。其实不然，根据相关司法解释，规定占用公共场地所设的停车位收益要注入小区本体维修基金，或是由全体业主共同决定用途，而不是单个业主想怎么用就怎么用。”法官提醒。
单个业主可否提起诉讼维权?
单个业主可否提起诉讼维权?罗湖法院法官告诉记者，实践中，单个业主一般是不能提起诉讼，小区业主要上法院维权，应由业主委员会通过业主大会授权方可代表业主提起诉讼。但日前省高院出台了审理物业纠纷案件指导意见，规定未依法成立业委会，或者业委会怠于提起诉讼的，部分业主也可以自己名义提起诉讼。这个规定明确了单个业主提起诉讼的权利，但对于成立了业委会小区业主的起诉设置了一个前置程序业主在业委会经催告怠于起诉的情况下可以以自己名义起诉。
“即使赋予单个业主提起诉讼的权利，意义也不大。”广东信荣律师事务所主任张茂荣认为，业主提起诉讼不但面临耗去大量时间精力、取证难等问题，还要防范物业公司打击报复。停车位纠纷背后，开发商或物业公司侵犯的是全体业主的权利，而大多数业主都不愿意为了全体利益，牺牲个人利益去起诉。
法官建议
制定统一标准要求车位建造数量达标
针对日益增多的停车位纠纷，罗湖法院提出了两点建议。第一，就小区车位的建造数量制定统一标准。建议国土和房产部门、土地规划部门等就此作深入调研，掌握具体情况，规定开发商负有建造小区车位的义务，并进一步规范车位建造数量，从根本上解决车位稀缺、停车难的问题;第二将车位所有权变动纳入不动产物权登记范畴，完善车位登记制度。
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引用法条
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