小区广告收益 业主知情权在哪里
导读：
核心提示：针对小区广告收益归属问题，虽然有相关法规，但目前组织和执行工作还不到位，如果将来有业主就小区广告问题反映到我们这里，我们一定会尽快调查，根据西安市相关法规处理。
西安房管局物业办相关负责人表示，楼盘内的公共收入当然是归所有业主所有，但具体到每个楼盘，公共面积所取得的营业性收入的归属问题，一般都是由物业公司和业主进行协商解决，建议一切以《物权法》为准。
《中华人民共和国物权法》第六章第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所相关负责人认为：对小区广告的界定工作都比较难，对具体的收入情况，工商部门就没办法掌握了，除了楼顶或者比较显眼的位置，能看见的大广告外，很多小区内广告，尤其是电梯内的广告，物业公司和开发商几乎都不备案，无人投诉，工商部门不好查。这位负责人说：“针对小区广告收益归属问题，虽然有相关法规，但目前组织和执行工作还不到位，如果将来有业主就小区广告问题反映到我们这里，我们一定会尽快调查，根据西安市相关法规处理。”
关于小区广告收入问题，陕西泾渭律师事务所李德军律师认为：外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分。一幢房屋的外墙面属于本幢楼全体业主共同共有，本幢楼购房人全体为外墙支付了相应价款，外墙成为受让人产权的一部分。根据《物权法》第六章，业主的建筑物区分所有权里对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
根据《陕西省物业管理条例》(2009年5月1日实施)第七十六条，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
最高人民法院“关于审理建筑物区分所有权司法解释”(2009年10月1日起施行)明确：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。前面所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
李德军律师说：“对于建筑物共有部分的处理效力问题，根据我国《物权法》、《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)、《陕西省物业管理条例》等有关规定，对于共有物的处分应取得共有人一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效。任何单一的购房者不能就共有部分单独进行处分，开发商“一厢情愿”与每位购房者约定的屋面(房屋外立面)使用权、收益权应为无效约定，该条款无效。”
少数业主未经过业主大会同意擅自与第三人签订的广告合同必须经过业主大会的追认，否则不产生法律效力。
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引用法条
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