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关于企业租赁经营合同纠纷的案例

法律快车官方整理 更新时间: 2020-05-17 03:48:06 人浏览

导读:

【案由】企业租赁经营合同纠纷原告A市嘉某企业管理有限公司(以下简称嘉某公司)与被告杨某租赁经营合同纠纷一案,本院立案受理后,于2010年5月24日追加B市某声音娱乐有限公司(以下简称某娱乐公司)为第三人...

  【案由】企业租赁经营合同纠纷

  原告A市嘉某企业管理有限公司(以下简称嘉某公司)与被告杨某租赁经营合同纠纷一案,本院立案受理后,于2010年5月24日追加B市某声音娱乐有限公司(以下简称某娱乐公司)为第三人参加诉讼,于2010年9月7日追加庄某、郭某、杨某、B市兴某房地产开发有限公司(以下简称兴某公司)、黄某、何某、李某、秦某、刘某为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭先后于2010年7月21日、2011年4月27日公开开庭进行了审理。在第一次庭审时,原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人某娱乐公司的法定代表人到庭参加诉讼;第二次庭审时,原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人杨某到庭参加诉讼,第三人某娱乐公司、郭某、庄某、兴某公司、黄某、何某、李某、秦某、刘某经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  【审理】

  原告嘉某公司诉称:2009年9月18日,原告与被告签订了一份《租赁经营合同》,约定将原告位于某娱乐公司(原国会)KTV娱乐城(以下简称LV娱乐城)的资产及经营权整体租赁给被告经营。被告经营一段时间后,自2010年2月18日起就拖欠租金不付,后因被告打伤了庄某这方的人,被告于2010年3月16日起至今擅自离开LV娱乐城,造成近百名员工无人管理,供货商集体到原告处讨债等不良后果,被告此举严重违反了合同的约定,给原告造成巨大的经济及声誉损失。原告为查明被告擅离LV娱乐城的原因,于2010年3月20日向被告寄发《关于杨某履行〈租赁经营合同〉的违约告知函》,但被告在收到《告知函》后并未与原告联系,亦未作任何解释。原告认为,因被告拖延支付租金达三个多月,应依《租赁经营合同》附件(一)第3条向原告支付550000元租金(已扣减已付的50000元),并依该合同第十条第3项支付800000元的违约金。故请求法院:1、判令被告给付原告2010年2月18日至5月17日止的租金550000元;2、判令被告给付原告违约金800000元(从2010年2月19日起至5月10日止);3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。

  被告杨某辩称:(一)嘉某公司不是本案适格的主体,应当驳回其起诉,理由如下:1、本案诉争的《租赁经营合同》及《补充协议》是被告与第三人庄某签订的,而不是与嘉某公司签订的,合同权利义务均归属于被告与第三人庄某。2、根据庄某与被告签订的《补充协议》,庄某取得了某娱乐公司法定代表人的全部授权,如果确如庄某所言,黄某只授权给庄某个人,那么庄某才是唯一的合同签订人。3、被告与庄某签订合同之后,被告依约交纳了1500000元押金,并交纳了租金,押金、租金都是由庄某个人收取,而不是嘉某公司收取。如果是嘉某公司收取,必须按公司法的规定入公司财务帐,嘉某公司应举证证明。4、被告在经营娱乐城的过程中,因某娱乐公司尚未成立就营业导致消防设施不符合法定的条件而停业整顿时,与被告进行磋商的仍是庄某。5、庄某不是嘉某公司的执行董事,嘉某公司以追认的方式介入本案诉讼不符合法律的规定。6、原告所举的证据被告从不知情,庄某亦未告知被告,对被告不具有约束力,不具有证明力。(二)本案中关于违约金的诉请与法律规定不符,不应支持,理由如下:1、被告于2010年3月16日前经与庄某口头协商终止合同后将娱乐城交还给庄某。庄某之所以在没有处理好债权、债务的情况下接管娱乐城是因为被告有1500000元的押金在庄某处。此后,双方一直在协商处理,娱乐城是正常经营的。被告将娱乐城交还给庄某时,双方已口头商定2010年2月18日至3月16日之间的租金减少至50000元,被告按约定代为支付给第三人黄某50000元租金,被告实际上没有欠庄某租金,如果庄某否认,那么被告按合同还欠150000元租金。因此,被告在履行与庄某之间的上述合同时并不存在违约的事实,相反,被告有确凿的证据证实庄某在签订合同过程中存在明显的欺诈行为,被告保留通过法律途径追究其相应责任的权利。2、原告主张的违约金过高,与法律规定不符,因此,即便是以庄某的名义重新起诉,其诉请同样不应支持。

  第三人某娱乐公司述称,庄某一直是以原告嘉某公司的名义与某娱乐公司协商,某娱乐公司及公司的股东只认可与原告形成合同关系,某娱乐公司将公司的资产、经营权、承租的房屋一并由原告进行承租经营。

  第三人杨某述称,本案诉争的合同是被告与庄某之间签订的,与原告没有关联。

  第三人庄某、郭某、兴某公司、黄某、何某、李某、秦某、刘某均未到庭参加诉讼,也未提交书面意见。原告嘉某公司、被告杨某为支持各自的诉讼主张向本院提交了证据,本院追加的第三人均未提交证据。

  (一)原告嘉某公司提交了以下证据:1、原告的营业执照;2、张某的身份证号×××、原告法定代表人的身份证号×××拟证明原告及其法定代表人的身份情况。4、原告出具的证明,拟证明庄某系原告的执行董事,经原告授权与被告签订《租赁经营合同》及《补充协议》,庄某对“国会”KTV娱乐城所作的决定、签署的法律文件都视为原告的行为。5、《租赁经营合同》及《补充协议》,拟证明被告自2010年2月18日至5月17日止拖欠原告租金550000元,应按约定承担违约责任。6、关于《杨某〈租赁经营合同〉的违约告知函》,拟证明该函的签收确认人是被告杨某。7、庄某代表原告与第三人黄某签订的《房屋租赁合同书》。8、原告与第三人郭某签订的《租赁经营合同》(第二次庭审时提交)。

  被告杨某质证认为:对证1的真实性无异议,但不能证实原告的主张,证1证明了原告的经营范围、区域,原告不具有在郴州从事娱乐行业的资格。对证2、证3的真实性无异议,但与本案无关。证4是原告自己出具的证明,不具有证明力,证明的内容也与事实不符。对证5的真实性无异议,但与原告没有任何的利害关系。对证6的真实性有异议,被告没有收到过告知函,原告发出的告知函对被告不产生约束力。证7的真实性无法确认,与本案没有关联,该合同涉及的租赁场地与本案诉争的《租赁经营合同》的场地是不一致的。证8的真实性无法确认,不清楚原告与郭某之间的关系。

  第三人杨某对上述证1-证7的质证意见与被告杨某的质证意见一样,对证8有异议。

  第三人某娱乐公司对原告提交的上述证1-证7均无异议,对证8未发表质证意见。

  (二)被告杨某提交了以下证据:1、《租赁经营合同》及《补充协议》,拟证明原告不是本案适格的主体,被告交纳的1500000元押金能保证合同的顺利履行,被告不存在违约。2、押金收条,拟证明被告交纳了1500000元押金,能保证合同的顺利履行。3、某娱乐公司的工商登记资料(包括企业注册登记资料、股东身份证明材料、股东会决议、章程、B市环保局出具的证明、北湖区公安消防大队出具的证明、娱乐经营许可证、餐饮服务许可证、企业名称预先核准通知书、房屋租赁合同书、场地使用证明、预售许可证),拟证明某娱乐公司在合同签订时尚未成立,庄某与被告签订上述合同时有欺诈行为;某娱乐公司的经营场地面积及使用权有效期至2013年8月31日止、《娱乐经营许可证》的有效期至2009年12月31日止,与上述合同约定的租期至2013年9月27日不一致。4、北湖区公安消防大队责令改正通知书,拟证明娱乐城因自动喷水灭火系统不能正常运行而被北湖区公安消防大队查封,责任在于庄某。5、原告的企业档案登记资料,拟证明原告的经营范围、注册资本、企业性质。6、原告的公司章程,拟证明该公司执行董事为公司的法定代表人张某。

  原告嘉某公司质证认为:对证1、证3无异议。对证2的真实性无异议,但被告只交了500000元押金,杨某、郭某各交了500000元押金。对证4不清楚。对证5、证6无异议,但张某和庄某是夫妻关系,无论庄某是不是执行董事,庄某都是受到嘉某公司的授权。

  第三人某娱乐公司对上述证据没有发表质证意见。

  第三人杨某对被告的证据均无异议。

  【法院查明】

  本院根据证据的审核认定规则认证如下:(一)被告杨某、第三人某娱乐公司、第三人杨某对原告提交的证1、证2、证3、证5的真实性均无异议,原告、第三人杨某对被告提交的证1、证2、证3、证5、证6的真实性均无异议,被告提交的证4系国家消防机关依职权制作的,对上述证据的证明力,本院均予认定。(二)被告对原告提交的证6、证7虽有异议,但未提供相反的证据,本院对上述证据的证明力予以确认。(三)原告提交的证4(属于原告的陈述),对于原、被告及第三人的陈述,对方当事人认可,或虽不认可,但有其他证据佐证的,本院予以采信。

  本院根据当事人的陈述及认定的证据查明以下案件事实:

  (一)原告嘉某公司系于2006年4月10日注册成立的自然人独资的有限责任公司,股东及法定代表人为张某,注册资本为138000元,公司经营范围为:企业管理咨询,代订酒店,代订租车及车票、礼仪服务。该公司章程第十六为“公司不设董事会,设执行董事壹名,由投资人任命。”第二十五条为“执行董事为公司的法定代表人。”

  (二)位于B市五岭大道府前华厦的房产系由第三人兴某公司开发的,第三人黄某、何某、李某、秦某、刘某向兴某公司购买了上述房产中的部分商铺。原B市xx国会娱乐有限公司(以下简称xx国会,第三人黄某是该公司的法定代表人)承租了第三人黄某、何某、李某、秦某、刘某购买的上述商铺作为经营场地,并承租了兴某公司开发的上述房产中的1号商铺作为大堂(即通道)。xx国会承租上述房产作为经营场地后,即投资对经营场地进行了装修。

  2009年6月,庄某代表嘉某公司与xx国会股东就租赁经营xx国会进行协商,约定由嘉某公司租赁经营xx国会的资产(xx国会对经营场地的装修、装饰部分)及经营权。2009年6月12日,庄某代表嘉某公司(作为乙方)与第三人黄某、何某、李某、秦某、刘某(分别作为甲方),分别签订《房屋租赁合同书》,由第三人黄某、何某、李某、秦某、刘某分别将位于B市五岭大道的府前华厦的商铺出租给嘉某公司做xx国会娱乐城的经营场地。上述《房屋租赁合同书》中均约定:1、租赁期限自2009年6月18日起至2017年6月18日止。2、合同签订时乙方一次性向甲方支付三万元押金,合同履行期间,乙方无违约行为,合同期满后,经甲方核实后,当日退还给甲方。3、租赁期间,甲方有权依照法定的程序转让出租的房屋,转让后,本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效;未经甲方同意,乙方不得转租、转借承租房屋。4、乙方未按期缴纳租金,每延期一天罚款一千元,超过五天不交,甲方有权终止合同,押金不退;在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,押金不退,造成损失的,乙方还应承担经济赔偿责任。

  第三人黄某于2009年6月15日与第三人兴某公司签订《房屋租赁合同书》,由黄某承租该公司开发的位于B市五岭大道府前华厦2栋物业一层面积为114.99平方米(约115平方米)的1号商铺作为娱乐大堂(即通道)使用,并约定承租期间不得擅自将该商铺转让、转租、调换。黄某承租上述商铺后,将该商铺作为xx国会的经营通道租给嘉某公司使用。兴某公司对此未提出异议,亦未与嘉某公司签订租赁合同。

  (三)第三人黄某、何某、李某、秦某、刘某分别与嘉某公司签订上述《房屋租赁合同书》后,xx国会的股东因承租方的要求拟将公司重新注册为B市迷人的声音娱乐有限公司。B市工商行政管理局于2009年7月20日作出了企业名称预先核准通知书,核准企业名称为:B市迷人的声音娱乐有限公司。2009年9月25日,北湖区公安消防大队出具证明,内容为“2009年8月25日,我大队消防监督员对原B市xx国会娱乐有限公司娱乐城进行消防监督抽查时,发现该娱乐城存在过道等部位大量采用可燃材料装修、部分包厢采用软包等消防违法行为。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条的规定,对不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的,决定对该场所三楼822、818等包厢采取临时查封措施,并责令其改正消防违法行为,娱乐城于8月30日起就该场内可燃材料装修问题进行停业整改。2009年9月15日,我大队消防监督员对该娱乐城进行复查时,发现相关消防违法行为已改正完毕,根据其申请,同意解除临时查封措施,并下发《同意解除临时查封决定书》,同意重新投入使用,其名称变更为B市迷人的声音娱乐有限公司。”2009年9月28日,某娱乐公司取得B市食品药品监督管理局颁发的《餐饮服务许可证》,有效期限自2009年9月28日至2012年9月27日。2009年11月2日,某娱乐公司取得B市北湖区文化局颁发的《娱乐经营许可证》,有效期限自2009年11月2日至2009年12月31日,该证上注明“请于有效期届满前30日内向我局提出申请重新审核登记换证”。2009年11月5日,B市环保局出具《关于B市xx国会娱乐有限公司有关环保情况的说明》,内容为“B市xx国会娱乐有限公司于2006年6月办理了环境影响评价及审批手续,并于2007年1月营业,现同意名称更改为B市迷人的声音娱乐有限公司。其地点、经营内容和规模不变。”2009年11月11日,某娱乐公司召开股东会议,通过了公司章程,于11月12日在B市工商行政管理局城前岭分局注册成立B市迷人的声音娱乐有限公司。某娱乐公司成立后,嘉某公司与某娱乐公司未再签订书面的租赁经营合同。

  (四)嘉某公司承租上述房产后,即对经营场地进行了部分装修、装饰。装修期间,庄某曾代表嘉某公司与第三人郭某签订《租赁经营合同》,由郭某承租位于B市五岭大道的B市迷人的声音娱乐有限公司(原国会)KTV娱乐城资产及经营权,但郭某在签订合同不久后即退出承租经营娱乐城。2009年9月18日,庄某(甲方)与杨某(乙方),双方签订《租赁经营合同》,约定:

  根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿的基础上,就甲方将位于B市五岭大道的B市迷人的声音娱乐有限公司(原国会)KTV娱乐城(以下简称娱乐城)资产及经营权整体出租给乙方,经协商一致,签订本合同。

  第一条出租标的物的坐落、面积及装修、设施情况:1、甲方将位于B市五岭大道的府前华厦1、2栋第三层的原国会KTV娱乐城全部资产及经营权整体出租给乙方经营管理。2、经营场所建筑面积共4100平方米(含一楼入口商铺)。

  第二条租赁期限、用途、押金:1、该娱乐城租赁经营期为4年,自2009年9月18日起至2013年9月17日止。2、乙方向甲方承诺,承租的娱乐城继续作为KTV娱乐项目使用。4、签订本合同,乙方支付甲方150万元押金,押金须在签订合同内十天内付清。

  第三条租金及支付方式:1、该娱乐城每月承包金为26万元(其中1万元作为消费用途)。2、乙方在每月18日前,将下月租金转入甲方指定帐号;乙方如连续两个月不按时交租金,甲方有权收回该娱乐城,押金不退。3、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。

  第五条资产修缮与使用:在承租期内,乙方应保证娱乐城资产的安全,该资产所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外,均由乙方负责。

  第七条合同的变更、解除与终止:2、承租期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回娱乐城:(3)拖欠房租累计一个月以上。

  第八条发包物的交付及收回的验收:1、甲方应保证娱乐城的主要资产(KTV包房设施、设备、水电设施等)处于能够正常使用的状态。2、验收时双方共同参与,如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出;当场难以检测判断的,应于三日内书面向对方主张。

  第九条甲方违约责任处理规定:1、甲方因不能提供本合同约定的资产而解除合同的,应支付乙方违约金150万元,如损失大于违约金,甲方除按约定支付违约金外,还应当对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、甲方违反本合同约定,提前收回资产,应赔偿乙方受到的损失。

  第十条乙方违约责任:1、租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该娱乐城,乙方应向甲方支付违约金150万元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应当负责赔偿直至弥补全部损失为止:(1)未经甲方书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;(2)拖欠租金累计一个月以上的。2、在承租期内,乙方未经甲方同意,中途擅自解除承包的,乙方应向甲方支付违约金150万元。3、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则支付10000元滞纳金。4、承租期满,乙方应如期交还该娱乐城,乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付10000元滞纳金。

  第十二条本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致,可以订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部份,与本合同具有同等法律效力。

  双方在上述合同的附件(一)中约定:1、2009年9月18日至2009年11月17日止,乙方应交甲方租金为50万元。2、2009年11月18日至2010年2月17日,乙方每月应该交甲方租金为原始租金132319元。3、2010年2月18日至2011年2月17日,乙方每月应交甲方租金为20万元。4、2011年2月18日至2013年9月17日按原合同执行。

  (五)庄某(甲方)与杨某(乙方)在签订上述合同的当日,经协商还签订了一份《补充协议》,约定:1、甲方允许乙方将郴州xx国会娱乐有限公司更名为B市迷人的声音娱乐有限公司,并允许乙方合法使用该名称。2、甲方将B市迷人的声音娱乐有限公司的公司资料、证件及公章全部交给乙方合法使用,乙方使用该公司的资料、证件及公章时应仅限于B市迷人的声音娱乐有限公司用于合法的正常经营活动,并且乙方在使用以上证件及公章时所产生的一切法律后果都应由乙方自己承担,如因此造成甲方损失的,乙方应予据实赔偿给甲方。3、因B市迷人的声音娱乐有限公司的法定代表为黄某,现黄某已将该公司的职权及责任全部授权给甲方庄某,现甲方再将此公司的职权及责任授权给乙方公司代表人杨某行驶及承担,如因乙方行使该公司法定代表人职权所产生的一切责任都由乙方承担,与甲方无关。如因此造成甲方损失的,乙方应据实赔偿受损甲方。

  庄某在签订上述合同、协议的当日向杨某出具了“兹收到杨某交来的租赁B市迷人的声音娱乐有限公司押金款1500000元”的收款收据。

  (六)杨某与庄某签订上述《租赁经营合同》及《补充协议》后,即对某娱乐公司进行了经营管理,并聘请了工作人员,期间,第三人黄某、李某、何某、秦某、刘某认可了庄某的转租行为,杨某将部分租金支付给了庄某,部分租金直接支付给了第三人黄某等人。2009年12月29日,北湖区公安消防大队对某娱乐公司进行消防检查时发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效,自动喷水系统不能正常运行,决定对该公司予以临时查封,期限为2009年12月29日0时至2010年1月28日10时10分。原告嘉某公司主张消防设施存在上述问题是杨某经营管理期间操作方面的原因引起的,但在检查发现后,已及时进行了整改,排除了故障,并没有造成娱乐城停业。被告杨某、第三人杨某主张娱乐城因整改而停业约11天,现在还有部分包厢被查封。2010年2月18日后,杨某除直接支付第三人黄某50000元租金外,未再向庄某支付租金。杨某在2010年3月16日离开某娱乐公司,杨某离开当天,其聘请的员工要求支付工资,供货商要求支付货款,嘉某公司为了某娱乐公司娱乐城的稳定,在杨某离开当日接管了娱乐城,娱乐城因此继续正常营业,嘉某公司接管期间代为支付了杨某经营期间发生的费用,主要为员工工资、供货商货款。

  (七)2010年3月20日,嘉某公司向杨某发出《关于杨某履行〈租赁经营合同〉的违约告知函》,内容为“你于2009年9月18日与我公司签订了一份《租赁经营合同》,双方约定将我公司位于B市五岭大道的B市迷人的声音娱乐有限公司(原国会)KTV娱乐城(以下简称娱乐城)资产及经营权整体租赁给你。你经营一段时间后,自2010年3月16日起至目前为止已有5天的时间没有管理过该娱乐城。因你上述的行为造成了娱乐城员工及供货商向我公司追讨欠薪和货款,给我公司和娱乐城的经营造成巨大损失,其中包括你娱乐城员工工资、供货商货款及我公司的租金等等,并且这种损失是无法估量和恢复的。现我公司依据我国《民法通则》、《合同法》等法律的规定及我公司与你签订的《租赁经营合同》的约定,向你函告如下:一、你自2010年2月18日起至现在已有两个月的时间未向我公司支付租金了,按《租赁经营合同》的第三条、第十条第一款、第三款之约定,已构成了违约,我公司有权依约解除合同和追究你的违约责任。二、你自2010年3月16日起至现在已经有5天长的时间没有经营娱乐城了,并且由于你的该行为给我公司造成了巨大的损失和严重的影响,依据《租赁经营合同》第十条的约定第二款之约定,你已经在事实上单方与我公司解除了该《租赁经营合同》,构成了违约,我公司也有权追究你的违约责任。三、现我公司限你在收到本函之后十天与我公司联系,对你未向我公司缴纳租金和逃避向娱乐城员工工资及供货商货款等事实向我公司解释,并偿还我公司代你支付的各项支出费用。同时因你的违约行为给我公司造成了巨大的损失和严重的影响,你应当按照《租赁经营合同》的约定向我公司承担违约责任。以上函告,望你及时与我公司联系,如在本公司发函后你未按我公司函告的时间与我公司联系,我公司将直接按《租赁经营合同》的约定追究你的违约责任。”杨某于2010年3月25日签收该违约告知函。嘉某公司主张其发函的目的是督促杨某继续履行合同,否则按合同约定追究杨某的违约责任,但并没有要解除合同的意思表示。

  (八)嘉某公司在2010年5月5日出具证明,内容为“兹证明庄某先生在我公司任执行董事的职务,我公司已经授权给庄某先生将B市五岭大道的‘国会’KTV娱乐城的资产整体租赁给杨某先生经营,授权范围为:一、有权管理或者签署资产租赁协议(合同)。二、有权全权处理我公司关于杨某先生经营一切事宜,包括后续合同的签署,具有承认、变更、放弃合同约定的权利,收取租金及追究杨某先生违反合同约定的责任。三、其他关于庄某先生为了B市五岭大道的‘国会’KTV娱乐城的事项,所作的决定、签署的法律文件都视为我公司的行为。”

  (九)2010年10月17日,第三人某娱乐公司、黄某、李某、何某、秦某、刘某共同向嘉某公司暨庄某出具《同意转租赁(承包)的函》,内容为“贵方租赁(承包)经营我B市迷人的声音娱乐有限公司(原xx国会KTV娱乐城),在经营期间,贵方提出因实际经营的需要,需将该项目交由杨某等租赁(承包)经营,我方(原xx国会KTV娱乐城)全体股东及会同经营场地房东协商,一致同意贵方将B市迷人的声音娱乐有限公司资产、经营权及所租赁的场地全部交由杨某等经营管理,但贵方与杨某等的合同关系不影响我方与贵方原签订之法律文书继续履行。”

  (十)嘉某公司因向杨某发出上述《关于杨某履行〈租赁经营合同〉的违约告知函》后,杨某未与其联系,而分别以无因管理纠纷、租赁合同纠纷诉至本院,尔后,杨某亦以租赁合同纠纷诉至本院。在本案诉讼过程中:1、本院曾询问被告杨某,若嘉某公司是本案的债权人,在此情况下,杨某是否要求法院减少嘉某公司主张的违约金。杨某除主张其不承担违约金外,亦表示要求调减违约金。2、本院曾询问第三人庄某是否作为有独立请求权的第三人提起诉讼,参加到本案诉讼中来。庄某主张其行为完全是代表嘉某公司的职务行为,相关法律后果、权利、义务都应由嘉某公司享有、承担。3、本院曾组织原、被告双方调解,因被告不愿意调解,故调解不成。

  【法院判决】

  本院认为:被告杨某与第三人庄某签订的《租赁经营合同》(包括《补充协议》)的租赁标的包括某娱乐公司的资产、经营权,以及经营场地,故本案系租赁经营合同纠纷。现对本案涉及到的法律问题评判如下:

  (一)本案当事人之间的法律关系问题1、原告嘉某公司主张被告杨某交纳的租赁某娱乐公司的押金1500000元,系被告杨某与第三人郭某、杨某共同交纳的。首先,嘉某公司对此未提供证据证明。其次,被告杨某、第三人杨某对此不予认可,主张杨某只是杨某聘请管理某娱乐公司的员工,杨某向庄某交纳的1500000押金与杨某无关。再次,第三人郭某虽曾与嘉某公司就租赁经营某娱乐公司签订过合同,但不久后就退出了某娱乐公司的租赁经营,此后,杨某与庄某才签订《租赁经营合同》及《补充协议》,由杨某租赁经营某娱乐公司。因此,对嘉某公司的上述主张,本院不予采纳,本院认定上述1500000元押金是杨某一个人交纳的,与郭某、杨某无关,郭某、杨某与本案诉争的《租赁经营合同》(包括《补充协议》)无关,不享有上述合同约定的权利,不承担上述合同约定的义务,在本案中不承担责任。

  2、原告嘉某公司、第三人庄某主张庄某与杨某等就租赁经营某娱乐公司(原xx国会)中的所有行为都是经过嘉某公司授权的,均系代表嘉某公司。被告杨某虽对庄某与嘉某公司的上述主张持有异议,但由于庄某在与原xx国会股东、第三人某娱乐公司协商某娱乐公司(原xx国会)的租赁经营过程中,以及与第三人黄某、李某、何某、秦某、刘某签订合同、履行合同过程中,均系代表嘉某公司;庄某与杨某签订的上述合同的租赁标的是嘉某公司从上述第三人处租赁过来的。因此,本院对嘉某公司、庄某的上述主张予以采信。据此,庄某在租赁经营某娱乐公司(原xx国会)的过程中的所有行为均系代表嘉某公司;庄某是不是该公司的股东、执行董事,或者庄某在成为该公司的股东、执行董事后,嘉某公司是否到工商部门办理变更登记手续,以及庄某是否将租赁经营某娱乐公司的有关情况报告给嘉某公司,是否将收取的押金、租金上交给嘉某公司,嘉某公司收取押金、租金后是否入财务帐,均属于嘉某公司的内部管理是否规范的问题,都不影响庄某在该公司的授权范围内从事相关的民事活动,不影响嘉某公司享有、承担相关权利、义务,但嘉某公司不能以公司内部管理方面的问题对抗善意第三人。

  3、由于原xx国会股东、第三人某娱乐公司、黄某、李某、何某、秦某、刘某明确知道庄某是代表嘉某公司,也只认可与嘉某公司之间形成合同关系,因此,庄某在此情况下代表嘉某公司签订的合同直接约束嘉某公司和上述第三人,嘉某公司与第三人某娱乐公司形成了租赁经营合同关系,与第三人黄某、李元莲、何某、秦某、刘某形成了房屋租赁合同关系,庄某与上述第三人未形成合同关系。第三人黄某承租第三人兴某公司的商铺后将商铺转租给嘉某公司,因此,第三人兴某公司仅与第三人黄某之间形成房屋租赁合同关系,未与嘉某公司形成房屋租赁合同关系。被告杨某与上述第三人均未形成合同关系。上述第三人不是本案诉争的《租赁经营合同》(包括《补充协议》)的当事人,不享有上述合同约定的权利,不承担上述合同约定的义务。但由于庄某代表嘉某公司承租上述第三人的资产或经营权后,又转租给了被告杨某,这涉及到原出租人的追认权问题,故上述第三人与本案的审理具有利害关系。

  4、由于第三人庄某在与被告杨某签订本案诉争的《租赁经营合同》(包括《补充协议》)时,庄某是以其个人名义签订的,亦是以其个人名义收取杨某押金、租金,虽然嘉某公司对庄某签订、履行上述合同的行为均予以认可,但嘉某公司及庄某未举证证明杨某在签订上述合同时知道庄某是代表嘉某公司签订合同,因此,对于杨某来讲,庄某在与杨某签订上述合同时应属于隐名代理,杨某在知道嘉某公司与庄某之间的关系后,可以选择嘉某公司或庄某作为相对人主张权利,但不得变更选定的相对人;而对于嘉某公司来讲,若杨某未按合同约定履行时,可以行使庄某对杨某的权利。因此,嘉某公司是本案适格的原告,杨某主张嘉某公司不是本案适格的原告,本院不予采纳。

  (二)本案诉争的《租赁经营合同》(包括《补充协议》)的效力问题本院对此从以下几方面进行分析:1、上述合同是第三人庄某与被告杨某在自愿、平等、协商一致的前提下签订的。2、庄某签订上述合同时,未超越嘉某公司的授权范围。3、原出租人第三人兴某公司、某娱乐公司、黄某、李某、何某、秦某、刘某对嘉某公司的转租行为予以认可。4、嘉某公司承租某娱乐公司,从事娱乐行业的经营管理,虽然超出了其经营范围,但未违反国家限制经营、特许经营及禁止经营的规定,且杨某在与庄某签订合同时并不知情。根据《高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第十条规定,当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。5、某娱乐公司采取租赁经营的管理模式未损害公司股东的利益,未违反法律、行政法规的禁止性规定。该公司采取租赁经营的管理模式,必然涉及到将公司资料、证件、印章交付给承租方合法使用,承租方与出租方内部可以约定承担责任的方式。6、杨某在经营过程中,北湖区公安消防大队进行消防检查时发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效,以及自动喷水系统不能正常运行。对此,原、被告及第三人均没有提供证据证明是在经营过程中因使用不当造成的,还是其他原因造成的。但由于某娱乐公司在成立前,其经营场地已经过了北湖区公安消防大队的检查,且在庄某与杨某签订上述合同前,已按消防大队的意见整改完毕。另外,根据上述合同的约定,双方已在签订合同时对消防设施进行检查。因此,杨某主张是因某娱乐公司尚未成立就营业,以致于经营场地未经过检查即投入使用,导致经营场所内的消防设施存在严重问题,本院不予采纳。7、虽然某娱乐公司在设立过程中,取得的《娱乐经营许可证》的有效期限是自2009年11月2日至12月31日止,但该证上注明“请于有效期届满前30日内向我局提出申请重新审核登记换证”,事实上杨某的经营活动并未因该证的期限问题受到影响,某娱乐公司至今仍在正常营业。8、庄某与杨某签订的《补充协议》中约定“甲方允许乙方将郴州xx国会娱乐有限公司更名为B市迷人的声音娱乐有限公司…甲方将B市迷人的声音娱乐有限公司的公司资料、证件及公章全部交给乙方合法使用”,根据上述约定,除庄某有义务告知杨某某娱乐公司的情况外,杨某本人也有审查某娱乐公司的成立情况、资料、印章、证件的义务,双方签订上述合同时均应知道某娱乐公司尚未完全变更过来这一事实。综上所述,上述合同是双方当事人真实意思的表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效的。

  (三)原告嘉某公司的诉讼请求的审核认定问题杨某主张其与庄某协商终止合同后将某娱乐公司交还给庄某经营管理,并口头约定当月租金减少至50000元,但未提供证据证明。杨某离开后,其聘请的职工要求支付工资,供货商要求支付货款,嘉某公司为此在2010年3月20日向杨某发出《关于杨某履行〈租赁经营合同〉的违约告知函》。以上事实说明杨某并未与庄某就终止双方签订的合同及某娱乐公司的交接达成一致意见。因此,杨某的上述主张,本院不予采纳。杨某离开某娱乐公司的目的是要终止与庄某之间签订的上述合同,终止租赁经营某娱乐公司。在此情况下,嘉某公司可以选择要求杨某继续履行合同,也可以按照《租赁经营合同》第十条的约定要求终止合同、支付违约金。从嘉某公司发给杨某的上述《违约告知函》的内容看,嘉某公司意在解除庄某与杨某签订的上述合同,追究杨某的违约责任。故嘉某公司主张其并没有要解除合同的意思表示,本院不予采纳。杨某在2010年3月25日签收该函,上述合同在2010年3月25日即被解除。杨某应将上述合同被解除前的租金支付给嘉某公司,并按合同约定支付一定的违约金。上述合同被解除前杨某未付的租金为:200000元(2010年2月18日至2010年3月17日之间的租金)+53333元(2010年3月18日至2010年3月25日之间的租金)-50000元=203333元。上述合同中约定杨某每逾期一日支付租金,则支付10000元滞纳金。杨某经本院释明后,表示要求调减违约金。鉴于嘉某公司与第三人黄某等出租方亦约定嘉某公司每逾期一日支付租金,嘉某公司须支付滞纳金,以及杨某已支付了2010年2月18日至2010年3月17日之间的租金50000元,故本院对嘉某公司主张的违约金予以适当减少,杨某应支付给嘉某公司的违约金为288947元[10000元/日×(203333元÷253333元)×36天],从2010年2月18日计算至2010年3月25日)。

  依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十一第(二)项、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条的规定,判决如下:

  一、被告杨某支付原告A市嘉某企业管理有限公司2010年2月18日至3月25日之间的租金203333元、违约金288947元,合计492280元,限本判决生效之日起十日内履行完毕;

  二、驳回原告A市嘉某企业管理有限公司的其他诉讼请求。

  如果被告杨某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费16950元,诉讼保全费5000元,合计21950元,原告A市嘉某企业管理有限公司承担13950元,被告杨某承担8000元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省B市中级人民法院。

引用法条

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