商品房委托代理销售合同纠纷
导读：
核心内容：商品房委托代理销售合同纠纷该如何处理?下面由法律快车小编为您介绍，希望对您有帮助。
原告XX公司诉被告XX公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2010年4月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，于2010年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、XX，被告委托代理人XX、XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，原、被告于2009年5月6日签订商品房营销代理合同，期限至2010年4月30日止。在代理销售期间，原告于2009年7月10日将谈妥房屋销售价格的客户带至案场时，被现场销售人员告知公司要调整价格，不能按现有价格销售。由于2009年下半年买房意向客户较多，原告多次向被告垂询价格，但是被告迟迟不予答复，要求原告等待，待新房价确定后予以销售。为此有些客户在等待无果后在他处购房，致使原告投入的巨大财力、物力和人力因被告拖延而蒙受损失。2009年9月中旬，原告得悉被告将项目转让给绿地集团，于是在9月30日致函被告询问，但是遭到被告否认，并要求原告耐心等待新的价格。因得不到被告确定的销售价格，故原告于2009年10月15日再次发函给被告，要求其给予明确的答复。被告告知该项目已经转让，具体赔偿要讨论决定，并让原告等待。2010年3月30日，原告再次致函要求被告赔偿，但被告迟迟不予答复。原告认为，被告隐瞒转让项目事实，实际上单方面解除了营销代理合同，使原告蒙受了巨大的损失，被告理应负全部责任，故提起诉讼其诉讼请求为：1、撤销该商品房营销代理合同;2、判令被告返还擅自解除合同违约金人民币10万元;3、判令被告支付原告损失费用167,268元(2009年4月至2009年12月，其中销售广告费23,200元;工资及社保费用105,168元;售楼处房租18,900元;办公费用及车辆费用20,000元);4、诉讼费由被告负担。
审理中，原告变更第二项诉讼请求，并更后的损失费用为369,060.36元。
原告对其诉称的事实向本院提供了以下证据材料：
1、《商品房营销代理合同》一份，旨在证明原、被告就委托代理销售事宜作出约定的事实，其中合同第八条约定佣金按照2.5%计算，第十条约定违约金为10万元;
2、销售价格表、确认客户流程、销售进度、促销活动销售价格表各一份，旨在证明双方对销售价格作出确认，同时确认相应的流程、销售进度等;
3、社会保险费收据共12份，旨在证明2009年度两位员工的社会保险费为14,759.15元;
4、工资单共11份，旨在证明2009年1月至10月期间工资费用为147,000元;
5、协议书一份和发票三份，旨在证明原告为销售房屋而租赁的房屋，并支付了相应的费用;
6、广告业专用发票一份，旨在证明原告支付的广告费为22,700元的事实;
7、保险业专用发票二份，旨在证明原告办公车辆保险费和车辆费，金额分别为6,667.75元和15,000元;
8、看房意向书二份，旨在证明原告带客户看房，但被告以房价需调整为由不愿签订合同，造成原告可得利益损失;
9、2010年3月27日函和特快专递凭证一份，旨在证明原告多次致函被告要求解决相关事宜;
10、通话记录(录音)，证明被告销售经理姜伟、薛兴龙认可其单方面解除合同。
被告上海信莱置业有限公司辩称，原告请求无事实和法律依据，要求予以驳回。
被告对其辩称的事实未向本院提供了证据材料，但是指出原告曾代理销售三套房屋，被告已经支付佣金，其中客户XX(音)签订合同的日期是在2009年8月12日。
经庭审质证，被告对原告证据1、2真实性无异议;证据3、4系原告单方制作，不予认可;证据5、6、7、8真实性无法确认，且与本案无关;证据9没有收到，函件载明的内容也不符事实;证据10真实性持有异议，且该内容中无解除合同的意思表示。对此本院认为，原告证据1、2经被告确认本院予以采纳;证据3、4、5、6、7、8系原告所证明其产生损失的费用，该损失承担事宜以被告违约为前提条件，故在本院对被告是否违约作出判定后再行认证;证据9系原告单方制作函件，其落款日期为2010年3月27日，而相应特快专递凭证显示的寄件日期为“9月28日”，显然与常理相悖，本院不予采纳;证据10系视听资料，原告未能证明被话人身份，亦未提供其他证据证明其请求中指认的事实，本院对该证据不予采纳。
审理中，原告对被告指认其销售三套房屋并结清相应佣金的事实予以确认，同时确认其中客户XX(音)签约日期为2009年8月12日。
根据上述认定证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年5月6日，原、被告签订《商品房营销代理合同》一份，约定由被告委托原告销售XX期项目，委托期限自签订合同之日至2010年4月30日止。合同第二条约定，一期项目占地80亩，可销售套数93套，物业形态为联排和双拼别墅(销售价格表作为附件一)第四条约定，原告每月必须有1-2个广告投放量，必须严格按照客户流程(确认客户流程作为附件二);第六条约定原告必须保证按合同附件三《销售进度》完成销售业绩;第七条约定，原告需根据附件一销售价格实行销售，原告最高权限为销售价格98折，如低于98折，原告不得随意答应客户，应及时将情况说明以书面形式提交被告;第八条约定，营销代理佣金按照销售总额的2.5%提取;第十条约定如单方解除合同的，需向对方支付违约金10万元。同日，原、被告代表签署了《销售价格表》、《确认客户流程》、《销售进度》、《促销活动销售价格表》分别作为合同的附件一、附件二、附件三、附件四。在合同履行过程中，原告共销售了三套房屋，被告结清了相应的佣金。其中，客户XX(音)签约日期为2009年8月12日。
另查明，被告公司股权在原告营销期间发生变动，之后被告方田总曾要求原告继续销售。
审理中，当事人之间争议为涉案《商品房营销代理合同》是否正常履行，在履行期间有无因一方违约而造成对方难以履行的后果。原告认为，被告以价格需要调整为由拒绝和客户签订合同，在原告致函后也没有回复，该单方拒绝履行行为是被告造成的，致使原告关闭了租赁的销售点，也没有得到相应的预期利益，对此被告应当承担责任。被告则认为，被告公司股东确实发生了变更，但是股权变更对履行合同没有影响，原告也认可通知其继续销售，被告从未作出解除合同的意思表示，实际上原告也没有停止房屋销售的行为，另外原告所述的损失费用亦无相应的法律依据。
对此，本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据证明。本案中，原、被告签订《商品房营销代理合同》之时，双方对房屋销售价格、销售流程等作出明确的约定。在销售过程中，原告实际销售了三套房屋，被告亦如约结清了房款。虽然被告公司股东发生变化，但是股东变化并不致使涉案合同解除的后果。原告称期间被告提出房屋价格调整而暂停销售，对该节事实其并未予有效证明，相反，其在庭审中明确所销售的客户陈学东(音)签约的日期是在2009年8月12日，而其诉讼时提出于2009年7月10带客户看房时被告未予配合，显然其前后所述存在矛盾，另外原告又确认在被告股东发生变化之后原公司股东让其继续销售，以此可以看出被告并未提出解除合同或者设置障碍以阻碍合同履行，被告在合同履行期间内并未存在违约行为，故对原告所谓的损失依据无确认必要。涉案《商品房营销代理合同》履行期间届满之日为2010年4月30日，至原告提起诉讼时已经届满，原告要求撤销该合同，并无事实和法律依据，本院不予支持;鉴于原告无法证明被告在合同履行中存在违约行为，原告要求被告承担违约金、赔偿损失亦缺乏法律依据，本院对其相应诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海广程房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币5,309元，减半收取，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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引用法条
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