最近很多朋友都在问我,交了购房定金以后不想买这个房子了,定金能退吗?又或者是交了购房定金以后,但是据说按揭贷款政策从严了,如果我贷款办不下来,定金能退吗?首先,初步回答一下这个问题,大多数情况下,定金是可以退的,但不是大家所想的那样直接找开发商退,而是有策略的把定金退回,至于什么策略,就得从购房流程讲起了。

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  大家都知道,购买新房的一般流程如下(以按揭购房为例):

  第一步,选好房子,与开发商签订《认购协议》,同时缴纳一定数额的定金作为担保;

  第二步,与开发商签订《商品房买卖合同》,缴纳首付款及各项税费;

  第三步,开发商办理网签;

  第四步,办理按揭贷款手续;

  第五步,办理合同备案、预登记等手续;

  第六步,开发商办理房产证

  其中,最为重要的步骤为第一、二步,《认购协议》是开发商与购房人协商一致签订的一个预约合同,该协议的本质是双方互相承诺:“即购房人承诺将于若干天之内与开发商签订《商品房买卖合同》,而开发商承诺在此日期之前不将此房售与他人,否则由违约方承担定金不退或双倍返还定金的责任。”

  比如说,购房人A与开发商B于2018年12月1日签订了《认购协议》,约定A最迟于2018年12月10日前与B签订《商品房买卖合同》,若A未在此期限内与B签约,那么A就承担定金不退的违约责任;若B在此期限内将房屋另售他人或拒绝与A签订《商品房买卖合同》,那么B就承担双倍返还定金的违约责任。

  既然明白了《认购协议》的本质,那么如果在缴纳定金以后不想买房了,如何退定金呢?关键就在第二步,签《商品房买卖合同》。为了避免开发商利用其强势地位与购房人签订极不平等的《商品房买卖合同》,国家相关部门制定了《商品房买卖合同》的合同范本,要求开发商必须使用合同范本与购房人签约,虽然此举一定程度上保护了购房人的利益,但也让一部分购房人误认为《商品房买卖合同》是国家机关制定的,不允许修改,开发商的销售人员也大多会这样告诉购房人。

  其实,国家机关提供的只是一个范本,内容还是需要由买卖双方协商确定的,有心的购房人拿标准版本的《商品房买卖合同》来与开发商提供的范本对比,开发商声称不能修改的《商品房买卖合同》范本早已被他们改得面目全非。或者有的开发商不对《商品房买卖合同》进行大的修改,以此误导购房人,让购房人确信《商品房买卖合同》是不能修改的,但是开发商重新拟定了一份补充协议,这份补充协议就会变相把《商品房买卖合同》改得面目全非。在本律师经办的多起商品房预售合同纠纷案件中,无一例外的属于上面的情况。所以千万不要被销售人员给忽悠了,《商品房买卖合同》的条款一定得谈。

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  纵观各个开发商拟定的《商品房买卖合同》及其附件,几乎全是霸王条款,如果在缴纳定金后想退回,那么一定不能签《商品房买卖合同》,一定不能签《商品房买卖合同》,一定不能签《商品房买卖合同》,重要的事情说三遍,一旦签了,定金就转为购房款的一部分,此时在开发商没有违约的情况下,几乎不可能全额退回。这里有人要问了,《认购协议》中约定了购房人要去签《商品房买卖合同》,这里又说不能签,那不是违约了吗?如果不去签约,当然是违约了,但如果因为合同条款协商不成导致《商品房买卖合同》未签订,那么显然就不是购房人的责任了。

  所以想要退回定金的最稳妥方法,就是在《认购协议》约定的时间内与开发商协商《商品房买卖合同》条款,因开发商草拟的合同范本极为不公平,而绝大多数开发商都不愿对合同内容进行修改,且购房人可以提出要求在按揭贷款不成时候解除《商品房买卖合同》并且不承担违约责任等合理要求,所以绝大多数情况下《商品房买卖合同》都会因分歧太大而无法达成一致,也就无法签订了,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保的,如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致《商品房买卖合同》未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。而因双方对《商品房买卖合同》条款无法达成一致造成的签约不成,显然就属于不可规责于当事人双方的事由。

  虽然上述方法可以将购房定金退回,但开发商也在变着法儿避免购房人用上述方式退定金,这里就顺带讲一下开发商的“套路”,以提醒购房人注意!

  首先特别注意,不要相信置业顾问的口头承诺!不要相信置业顾问的口头承诺!不要相信置业顾问的口头承诺!重要的事情说三遍!也不要相信开发商会在任何情况下主动退还定金!在购房人没有交任何费用之前,很多置业顾问会想尽一切办法促成购房人签《认购协议》,比如明明政策规定首付至少四成,但是有些置业顾问会以“公司有关系”为由,忽悠购房人可以首付三层,并且《认购协议》中也可以按照首付三层进行约定,但殊不知该条约定后面往往还有一句“实际贷款额度以银行审批为准。”所以,请看清合同条款再签!

  另外,《认购协议》中的某一条可能会约定:“乙方在签订本协议前已对甲方公示的《商品房买卖合同》条款充分阅读和理解,并同意其中所有条款,后续若以《商品房买卖合同》条款未协商一致拒不签订的,由乙方承担违约责任。”其实在绝大多数时候,开发商根本没公示《商品房买卖合同》,购房人也没看过,所以遇到《认购协议》有这一条的时候,不管置业顾问如何解释和忽悠,一定要坚决修改。

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  其次,《认购协议》中会约定例如:“乙方需于2018年12月10日前同甲方签订《商品房买卖合同》,逾期未签订的,由乙方承担违约责任。”这里的期限非常重要!但往往置业顾问会口头说这个时间不重要,12月31日前来签约都可以。这是一个非常深的套路!如果购房人真的信了而没有在12月10日前去签约,那么开发商可能在12月11日立马发函表示购房人已违约,要扣除定金!然后置业顾问会告诉购房人不用管那个函,只要后续来签约就行。确实是这样,购房人正常去签约是没问题的,但只要购房人对《商品房买卖合同》的条款提出异议而不签,那么开发商会立马变脸,以购房人已违约为由拒不退还定金。这时候购房人就面临要么损失定金,要么接受开发商霸王条款的两难选择!

  再次,《认购协议》中可能会约定购房人在签订《商品房买卖合同》之前或者X年X月X日之前预先向开发商缴纳房款,然后置业顾问会说不用管这个条款,等签《商品房买卖合同》以后再交钱。道理同上,如果超过这个时间,开发商仍会发函以购房人违约为由扣除定金,只要购房人后续不同意《商品房买卖合同》的条款而不签约,开发商都不会退定金。所以,当出现这类先付款的条款时,一定要坚决修改!

  以上就是《认购协议》中常见的陷阱,也是购房人走得较多的套路,提醒后来者签的时候一定要注意!鉴于篇幅有限,无法对商品房买卖过程中的所有风险一一提醒,若有其他疑问,欢迎向本律师提出。

  重庆的杨斌律师简介

  杨斌律师,重庆远沐律师事务所高级合伙人,中国政法大学法学硕士,中华全国律师协会会员,重庆律师协会会员,乡村基首席法律顾问,重庆之声《身边说法》栏目2017年度特邀嘉宾,西南政法大学量刑研究中心刑事疑难案件研究基地研究员,多家媒体及网站的点评律师。其组建的律师团队,先后代理了各类案件,担任多家企事业单位的法律顾问,尤其擅长处理各种合同纠纷,建筑地产纠纷,知识产权纠纷,婚姻家事纠纷,劳动争议,以及提供专业的刑事辩护服务。团队法律理论功底深厚,诉讼实践经验丰富。始终坚持“专业、诚信、厚德、崇法”的执业理念,始终坚持“言必行、行必果”的办案风格。我们,会是您的睿智之选!联系电话:185-8123-4580

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