该案中抵押权的范围是否及于土地使用权？
导读：
核心提示：本案中抵押权的范围是否及于土地使用权，银行是否就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权?
【案情】
郭某与胡某签订一购房合同购得胡某的店面一间，并已办理了房产过户手续，但土地使用权人然为胡某，后郭某以该店面作抵押向某商业银行贷款100万元，并办理了抵押登记，但该店面依附的土地未办理抵押登记。后因郭某逾期未还款，银行在实现抵押权的过程中，该间店面及依附的土地使用权被依法一并拍卖所得105万元，现银行要求就该105万元拍买所得款全部优先受偿，以实现其抵押权;但胡某认为自己然是该土地的使用权人且该土地并未办理抵押登记，银行无权就全部拍卖款优先受偿，该拍卖款中关于土地使用权的款项应先归胡某所有。
【分歧】
抵押权的范围是否及于土地使用权，银行是否就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权?
第一种意见认为，抵押财产的范围应该以登记为准，现胡某然是上述土地的使用权人且未办理抵押登记，银行只享有地上建筑物即该店面拍卖款的优先受偿权。
第二种意见认为，根据“地随房走”原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，故银行享有该店面全部拍卖款的优先受偿权。
【管析】
笔者同意第二种意见，理由如下：
首先，由于房地产的不可分性，我国在处理房地产法律关系时历来强调一项基本原则，即房屋所有权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则，俗称“房随地走，地随房走”的原则。我国《担保法》第三十六条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”，及《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。可以看出地上建筑物等在自然属性上对土地的依附，避免了对地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值的破坏，并可以使物权关系清楚简明，避免因建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权主体不同，在权利行使时发生纠纷。
其次，在房地产抵押问题上，实现抵押权必然带来抵押财产的转让，因此在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋所有权和建设用地使用权同时转让。我国《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，不论在房地产的转让还是抵押的问题上，“房地一体”都是处理此类纠纷的基本原则。
最后，本案中虽然胡某持有土地使用权证，但郭某与胡某已经办理产权过户登记手续，且在银行与郭某办理了抵押登记后，该店面作为不动产物权变更已经完成，并对外产生登记公示公信力。胡某然持有该店面的土地使用权证，更多的属于管理层面的问题，房地产登记机关没有对土地使用权证进行相关处理，致使胡某仍然持有土地使用权证书，但本案土地权益实际上已经随着店面买卖而转移。故胡某以其属于该店面土地合法使用权人，该土地使用权并非抵押物为由，要求获得返还拍卖款中土地使用权价值的要求不成立。
综上，抵押权的范围及于该店面的土地使用权，银行就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权。
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
湖北省高级人民法院：你院鄂高法〔2002〕158号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产以及有关抵押效力认定等问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、
受理老人财产分配官司后一般三至六个月宣判。如果人民法院是适用普通程序审理的，一般需要在立案之日起六个月内宣判，若是有特殊情况导致延长了的，就可能会超过六个月；如
